— Från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

En ombildning till bostadsrätt är en unik möjlighet till en fantastisk bostadsaffär. Vi på Interesta hjälper dig och dina grannar med hela processen i att ombilda hyresrätt till bostadsrätt.

Genom ombildning till bostadsrätt så hjälper Interesta fler människor till att äga sitt boende där du kan få möjlighet att köpa din lägenhet utan kontantinsats, och dessutom till under marknadsvärde. Att ombilda din hyresrätt till en bostadsrätt är en unik möjlighet till en potentiellt fantastisk bostadsaffär.

En ombildning till bostadsrätt innebär att man gör om bostäder från hyresrätter till bostadsrätter genom att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening som köper fastigheten av sin hyresvärd. Men för att en ombildning till bostadsrätt skall vara möjlig måste nuvarande hyresvärd vara villig att sälja huset samt att minst två tredjedelar av alla hyresgäster vill ombilda sin hyresrätt. Vid en ombildning är den övergripande processen likvärdig om man har en privat hyresvärd eller en kommunal hyresvärd med reservation för att vissa moment kan skilja sig åt.

Som ombildningskonsult hjälper vi på Interesta dig och dina grannar med alla moment vid en ombildning till bostadsrätt. Att omvandla en hyresrätt till bostadsrätt är en komplicerad process som kräver specialistkunskap. Hos oss på Interesta kan du alltid räkna med att få en personlig kontakt med en tät dialog och trygghet i fokus. Under projektet tar vi ett helhetsansvar för omvandlingen till bostadsrätter – från att prata med samtliga hyresgäster, förhandla med fastighetsägaren till att säkerställa finansiering för både förening som hyresgäst och genomföra tillträdet. Vi tar endast betalt om och när det blir en bostadsrättsombildning. Vårt arvode inkluderas i bostadsrättsföreningens anskaffningskostnad och betalas i samband med att bostadsrättsföreningen betalar hyresvärden för fastigheten.

Bor du i en hyresrätt och vill köpa din lägenhet? En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt börjar med att en hyresgäst hör av sig. Kontakta oss så hjälper vi dig att undersöka ett ombildande!

Ladda ned vår ombildningsguide

Få full koll på processen att omvandla hyresrätt till bostadsrätt.

Genom att fylla i din e-postadress godkänner du att vi lagrar din data enligt vår integritetspolicy.

Fördelar med att ombilda till bostadsrätt

En bostadsrättsombildning ska vara en god affär för dig som hyresgäst och det finns många fördelar med en ombildning till bostadsrätt. Framförallt så är det oftast billigare att bo i en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt, vilket Statistiska Centralbyrån även fastslagit, och är en långsiktig investering för framtiden.

Du får köpa din lägenhet till 70-85% av marknadsvärdet

Ingen kontantinsats (“handpenning”) krävs

Påverka din egen boendekostnad – nu och i framtiden

Inflytande över din egen boendemiljö

Vid en ombildning är din lägenhet garanterat mer värd än vad du betalar för den. I genomsnitt köper du din lägenhet för 70-85% av vad en registrerad mäklare värderar den till om den skulle säljas på den öppna marknaden. Detta innebär att du i regel får låna till hela köpeskillingen utan att behöva en kontantinsats.

Som bostadsrättshavare har du också direkt inflytande över din egen lägenhet och kan renovera och utforma den (nästan) som du vill. Som medlem i en bostadsrättsförening och får inflytande över din boendemiljö och kan vara med att påverka i frågor som berör fastigheten – exempelvis vilka renoveringar som ska göras, hur ofta det skall snöskottas och trappstädas till andra trivselfrågor.

Hur ombildar jag hyresrätt till bostadsrätt?

En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt innebär att de boende hyresgästerna går samman, bildar en bostadsrättsförening och köper loss fastigheten. För att kunna genomföra en bostadsrättsombildning måste två tredjedelar (2/3) av alla hyresgäster vilja göra en ombildning – dom måste rösta ja vid en köpstämma samt att hyresvärden är villig att sälja sin fastighet.

Vill hyresgästerna köpa loss fastigheten från fastighetsägaren så skall man skicka in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Det innebär att fastighetsägaren inte får sälja fastigheten till någon annan innan föreningen har fått ta ställning till erbjudandet. Detta gäller dock, oftast, inte om fastigheten ägs i ett aktiebolag.

Om det finns hyresgäster som av olika skäl inte kan eller vill köpa sin lägenhet så kan dom fortsätta bo kvar men hyr då av bostadsrättsföreningen istället för den tidigare fastighetsägaren. Den enda skillnaden är att man får bostadsrättsföreningen som hyresvärd istället. Processen ser likvärdig ut oavsett om det är en privat hyresvärd eller en kommunal hyresvärd.

Ombildning - steg för steg

Undersök förutsättningar

Processen med att ombilda hyresrätter till bostadsrätt inleds med att undersöka hur många i huset som är intresserade av en ombildning. Det är en grundförutsättning för att komma vidare till nästa steg. Om det finns ett intresse bland hyresgästerna, så bör man stämma av med hyresvärden om denne är intresserad av att sälja fastigheten till er.

Bilda bostadsrättsföreningen

Om intresset är ömsesidigt bland grannarna och hyresvärden, så är nästa steg att bilda en bostadsrättsförening. Det krävs minst tre medlemmar för att bilda en förening. Du behöver också stadgar och en revisor. Bostadsrättsföreningen registreras sedan hos Bolagsverket.

Inledande samtal med hyresvärden

När föreningen är registrerad hos Bolagsverket, så lämnar bostadsrättsföreningen in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Det betyder att ni formellt förklarar att ni vill köpa fastigheten och kan därmed få hembud. Kort sagt innebär det att ni har förköpsrätt under två år, vilket dock endast gäller om fastigheten byter ägare. Därefter tar vi en inledande diskussion med hyresvärden om priset för fastigheten.

Besiktning – hur mår fastigheten?

Innan bostadsrättsföreningen köper fastigheten, så bör hyresgästerna i alla lägen genomföra en besiktning av fastigheten. Detta innebär att en certifierad, oberoende besiktningsman undersöker fastigheten för att fastställa underhåll och vilka reparationer som fastigheten behöver. Besiktningsprotokollet är ett viktigt underlag i fortsatta prisdiskussioner med hyresvärden. Detta ger en extra trygghet för bostadsrättsföreningens medlemmar. Tak, stambyten, elsystem och fasad är några exempel på vad en besiktningsman går igenom vid en besiktning. Underhåll och renoveringar ska därefter in i en underhållsplan som löper 50 år framåt i tiden.

Värdering

Lägenheterna värderas av en oberoende och lokal mäklare från en etablerad mäklarbyrå. Värderingarna ligger till grund för priset i samband med ombildningen och görs genom platsbesök, jämförelser med likvärdiga objekt samt det underlag som finns på fastigheten.

Ekonomisk plan upprättas och intygsges

Utifrån besiktningen, lägenheternas värderingar, historiska driftkostnader, offerter från försäkringsbolag, banker och förvaltare sätter Interesta ihop en ekonomisk plan för föreningen. Den ekonomiska planen ger en helhetsbild av den blivande föreningens ekonomi och innehåller bl.a. insats och årsavgift per lägenhet, föreningens framtida kostnader för underhåll och reparationer, finansiella kostnader, försäkring m.m. Planen granskas sedan av två stycken intygsgivare på Boverket som säkerställer att kalkylen är sund och hållbar. Dokumentet kommer även att detaljgranskas och känslighetsprövas av bankerna. Det fungerar också som beslutsunderlag för medlemmarna när man ska besluta om man ska gå vidare och köpa loss fastigheten. Den ekonomiska planen registreras hos Bolagsverket som säkerställer att intygsgivarna har rätt behörighet.

Individuella samtal

Interesta håller individuella samtal med samtliga hyresgäster. Varje hyresgäst får möjligheten att ställa frågor och lyfta övriga funderingar rörande ombildningsprocessen samt diskutera sin egen kalkyl.

Omröstning - här bestämmer du dig!

Styrelsen kallar därefter till en extra föreningsstämma där hyresgästerna ska rösta om man ska förvärva fastigheten på föreslagen ekonomisk plan. Minst två tredjedelar av hyresgästerna måste rösta ja för att det ska vara möjligt att ombilda. Att rösta ja innebär inte att du förbinder dig till att köpa din lägenhet. Röstningen avser endast om bostadsrättsföreningen ska ges möjligheten att köpa fastigheten eller inte. Du kan fortfarande rösta ja om du vill fortsätta att hyra din lägenhet. I sådana fall blir bostadsrättsföreningen din nya hyresvärd, men förvaltning och skötsel kommer hanteras av en professionell, extern aktör i många fall.

</div>

Finansiera köpet av fastigheten

Eftersom insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter sällan täcker hela köpeskillingen för fastigheten, så tar bostadsrättsföreningen ofta upp ett lån hos banken mot en säkerhet i fastigheten. Interesta hjälper samtliga med sina låneansökningar samt säkerställer föreningens finansiering. Genom upphandling av banker, så säkerställer vi bästa möjliga villkor för både förening och individuella hushåll.

</div>

Tillträde

När tillräckligt många har sin finansiering beviljad, så bokar man in en tillträdesdag då föreningen formellt köper fastigheten. På tillträdesdagen träffas styrelsen och hyresvärden, oftast hos banken, för att underteckna avtal och betala för fastigheten.

För att föreningen officiellt ska äga fastigheten behöver bostadsföreningen söka så kallad lagfart hos Lantmäteriet. Detta gör oftast banken åt bostadsföreningen.

Överlämning och uppstart

På tillträdesdagen överlämnar hyresvärden nycklar, handlingar och övrigt underlag som tillhör fastigheten. Därefter ska styrelsen starta upp förvaltningen tillsammans med sina upphandlade leverantörer (ex. ekonomisk förvaltning). Det mesta är sig likt i ditt boende, men den stora skillnaden är att du har tagit steget från hyreslägenhet till bostadsrätt. Grattis till ditt nya hem!

Varför skall du välja Interesta?

Genom att anlita oss så får du en trygg och smidig ombildning till bostadsrätt med en ombildningskonsult som värdesätter en tät, transparent dialog där vi arbetar proaktivt och med ett högt tempo. Som ombildare har vi stor erfarenhet av att förhandla med såväl stora fastighetsägare som mindre fastighetsägare, privata som kommunala vid ombildningar.

Somliga av oss har en gedigen bakgrund inom bank vilket medför att vi säkerställer bästa möjliga finansiering för såväl bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. Därutöver så är några av våra medarbetare utsedda intygsgivare av statliga Boverket vilket innebär att vi alltid säkerställer att den ekonomiska planen är sund och hållbar vid ombildningar.

En trygg och smidig ombildning till bostadsrätt med en personlig ombildningskonsult.

Vi erbjuder en helhetslösning där vi tar alla löpande kostnader under processen.

Vi tar endast betalt när och om det blir en ombildning. Kostnaden betalas av bostadsrättsföreningen och inte av dig som enskild hyresgäst.

Vi arbetar över hela Sverige – från Kiruna i norr till Ystad i söder. Vi har vår utgångspunkt strategiskt i Jönköping och finns alltid på plats lokalt hos er.

Vår resa med Interesta i ombildningen av BRF Västerkåkarna har varit en riktig utmaning. Utan hjälp av en väldigt tydlig dialog med Interesta och hjälp med hela processen så hade detta inte varit möjligt. Det är inte bara ombildningen som har gått helt över förväntan utan också en stabil och bra ekonomisk plan och strategi för framtiden som dem har hjälpt oss med. Kan ge varma rekommendationer till dem som kommer i kontakt med Interesta i en ombildningsprocess!

Tommy Kvarnling — Ordförande, BRF Västerkåkarna

Vad kostar en ombildningskonsult?

Att anlita oss som ombildningskonsult är riskfritt eftersom vi endast tar betalt om och när ombildningen är genomförd. Kostnaden för en ombildningskonsult är varierande och baseras på ett antal faktorer så som hur många lägenheter som ombildningen omfattar, om det finns lokaler, vart i processen bostadsrättsföreningen befinner sig i, vilket transaktionsupplägg som bedöms vara aktuellt.

Vid ombildningar offererar vi på Interesta alltid ett fast arvode som ingår i den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen. Vi tar endast betalt om det blir en bostadsrättsombildning och kostnaden betalas av bostadsrättsföreningen och inte av dig som enskild hyresgäst.

Vill du veta mer om ombildning till bostadsrätt?

Kontakta oss genom att fylla i formuläret eller slå oss en signal.

E-post

info@interesta.se

Telefon

036 – 777 04 90

Vanliga frågor om ombildning

Får jag köpa min lägenhet till under marknadsvärdet och slippa kontantinsats? Varför?

Ja, i nästan alla fall köper du din lägenhet till 70-85% av vad en mäklare har värderat din lägenhet till och kan därmed slippa undan en kontantinsats eftersom du har ett övervärde i din lägenhet som banken bedömer som säkerhet.

Anledningen till att du betalar mindre vid en ombildning är dels att det handlar om ett helt fastighetsköp där bostadsrättsföreningen, som egen juridisk person, tar upp ett lån som täcker en del av totala köpeskillingen.

Men också för att du tar en lägenhet från en reglerad och stängd marknad till en öppen, fri marknad där du är den enda spekulanten. Eftersom det inte finns fler spekulanter så sker inte heller någon budgivning.

Är det verkligen billigare att bo i en bostadsrätt?

Ja, i nästan alla fall. Statistiska Centralbyrån gjorde nyligen en kartläggning som visar att hyresrätter är den dyraste boendeformen jämfört med att bo i en bostadsrätt eller villa.

Vid en ombildning så strävar vi alltid efter att din månadskostnad skall bli så låg som möjlig och med det nuvarande låga ränteläget så blir det nästan alltid så. Lägg därtill att den månadskostnad som du har i en bostadsrätt betalar du delvis tillbaka till dig själv (amortering) samt att du får tillbaka 30% av räntekostnaden, via s.k. ränteavdraget, i samband med din deklaration.

Kan jag fortsätta hyra min lägenhet om det blir en ombildning?

Självklart! Den enda skillnaden är att du, vid en ombildning, får bostadsrättsföreningen som hyresvärd. I övrigt så sker hyresregleringen via förhandling som vanligt.

Kan jag fortsätta få bostadsbidrag?

Ja, men det kommer möjligen förändras något. Vi rekommenderar att du prata med Försäkringskassan för att undersöka hur det ser ut för just dig.

Hur lång tid tar en ombildning?

Varje ombildning är unik, men i genomsnitt kan man säga att det tar mellan 6-9 månader att genomföra en ombildning. Ibland går det snabbare och ibland tar det längre tid.

Hur många måste rösta ja för att en ombildning skall vara möjlig?

Två tredjedelar (2/3) av alla hyresgäster med förstahandskontrakt (bostadsrättsföreningens medlemmar) måste rösta ja vid en köpstämma för att föreningen ska kunna köpa fastigheten.

Hur arbetar ni på Interesta?

Som ombildningskonsult ansvarar vi för hela ombildningsprocessen och där alla moment ingår i vårt åtagande. Vi värdesätter en noggrann och transparent process där du som hyresgäst alltid har en personlig kontakt. För oss är det av yttersta vikt att du som hyresgäst känner dig trygg och förstår processen, oavsett inställning till ombildning. Därför håller vi informationsmöten, är på plats löpande samt informerar om varje steg i processen.

Vi offererar alltid en fast summa där alla kostnader ingår. Vi tar endast betalt om ombildningen genomförs och vårt arvode är alltid inräknat i den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen.

Vem sköter underhållet av fastigheten vid en ombildning? Exempelvis trappstädning, snöskottning m.m

Förvaltningen av fastigheten hanteras oftast av professionella förvaltare som vi, tillsammans med bostadsrättsföreningens styrelse, handlar upp. Det skall inte vara någon skillnad för dig som boende – enbart till det bättre i sådana fall.

Jag är student eller pensionär. Kan jag få lån?

Banken bedömer storleken på din inkomst och eftersom en ombildning oftast innebär att man köper till under marknadsvärdet så är det sällan ett problem om man har klarat av sin nuvarande månadskostnad. Om man därtill har någon närstående som kan agera borgenär så är det också en fördel.

Vi har lokaler i vår fastighet. Vad händer med dom?

Om man har lokaler i sin fastighet som är uthyrda så fortsätter dessa att hyras ut med samma förutsättningar som tidigare. Lokaler som är lediga ansvarar föreningen för och kan då bestämma om man vill hyra ut lokalerna eller bygga om dom till bostäder för att sälja eller hyra ut dom. Lokaler är ofta en god hyresintäkt för bostadsrättsföreningen.

Betalar man hyra som bostadsrättshavare?

Nej. Du betalar ingen hyra, utan du betalar en årsavgift (som delas upp per månad) till föreningen som skall gå till underhåll, drift, skatt m.m. Därutöver betalar du amortering och ränta på ditt banklån.

Månadskostnaden utgörs av

Amortering
Ränta
Årsavgift

Kommer jag ha råd att låna till min lägenhet?

Vid en ombildning så köper du i regel din lägenhet för 70-85% av marknadsvärdet. Det innebär att du får låna till hela köpeskillingen och behöver inte lägga in en egen kontantinsats. Det är också vanligt att din månadskostnad blir likvärdig med din befintliga hyra, så har du klarat din nuvarande boendekostnad så är det inget problem såvidare man inte har större skulder eller betalningsanmärkningar.

Kan bara nya och välskötta fastigheter ombildas?

Nej! Majoriteten av fastigheterna som ombildas har ett underhållsbehov. Det har alla fastigheter. Underhållsbehovet blir ett tydligt förhandlingsunderlag och en BRF måste, i den ekonomiska planen, redogöra för hur underhållsbehovet ska finansieras. Det innebär att en ombildning i många fall innebär att fastigheterna genomgår renoveringar och upprustningar.

Vad har du för rättigheter vid en ombildning?

Du har fortfarande rätt att fortsätta hyra din bostad vid en ombildning.

För dig som vill köpa din bostad så har du olika tidsfrister att förhålla dig till.

Inom 1 månad = insats enligt ekonomisk plan

Om du väljer att acceptera erbjudande om att köpa din bostad inom en månad betalar motsvarande insatsbeloppet som redovisas i föreningens ekonomiska plan.

Inom 1-6 månader = insats + upplåtelseavgift

Om du önskar köpa din bostad efter att en månad har förflutit från det att du mottagit erbjudande att köpa din bostad så har föreningen rätt att ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar ränta på insatsen.

Efter 6 månader = fullt marknadspris

Om du vill köpa din bostad efter 6 månader så har föreningen rätt att ta ut fullt marknadspris för bostadsrätten. Det kan alltså bli dyrare desto längre du väntar.

Du som inom en månad accepterar erbjudandet om att köpa din lägenhet som bostadsrätt betalar det belopp för insats som står i den ekonomiska planen.

En ombildning låter som guld och gröna skogar. Vad är hållhaken?

Den stora skillnaden, när man är bostadsrättshavare, är att du själv ansvarar för det inre underhållet i din lägenhet. Det innebär att går någonting sönder så får du bekosta reparation själv jämfört med som hyresgäst där du kan ringa hyresvärden och få exempelvis en trasig diskmaskin utbytt.

Därutöver påverkas värdet på din lägenhet av bostadsmarknadens utveckling, upp som ned samt din boendekostnad påverkas av det allmänna ekonomiska läget i Sverige ex. vid räntehöjningar.

Det är väldigt viktigt att du som hyresgäst tillskansar dig information genom att prata med din bekantskapskrets, söker på nätet och pratar med banken kring alla för- och nackdelar kring att äga ditt boende.

Vill du ombilda?

Sätt igång processen med att undersöka möjligheterna för en ombildning i ditt hus.

Jag vill ombilda