Att ombilda en hyresrätt till bostadsrätt är en process som består av många olika steg. I detta inlägg redogör vi för varje steg i ombildningsprocessen från hyresrätt till bostadsrätt.
Ombildningsprocessen inleds med att undersöka hur många av hyresgästerna i fastigheten som är intresserad av en ombildning. Det kan man göra genom att sätta upp en lapp, knacka på eller att samla till ett informationsmöte. Om det finns ett intresse så bestämmer man ett nytt datum för då bostadsrättsföreningen skall bildas.
För att kunna bilda en bostadsrättsförening så krävs det minst tre medlemmar. Föreningen skall registreras hos Bolagsverket och namnet måste innehålla ordet “Bostadsrättsförening” därutöver så skall bostadsrättsföreningen ha en styrelse, revisor och stadgar.
När föreningen har registrerats hos Bolagsverket så håller man ett nytt möte för att fatta beslut om att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. En intresseanmälan fastställer föreningens intresse i att köpa fastigheten. För att intresseanmälan skall godkännas så måste två tredjedelar (2/3) av hyresgästerna som är folkbokförda på adressen skrivit på ett papper där dom lämnar sitt samtycke till att föreningen köper fastigheten. Anmälan gäller i två år och efter att Lantmäteriet registrerat anmälan så får inte fastighetsägaren sälja till någon annan.
Innan bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten så bör den, utan undantag, genomgå en besiktning enligt den undersökningsplikt som anges i Jordabalken. Vid köp av en fastighet så blir det en mer omfattande besiktning än exempelvis vid ett köp av ett vanligt bostadshus (villa). Syftet med besiktningen är att fastställa vilket underhåll och eventuella reparationer som fastigheten är i behov av. Detta fungerar också som ett underlag vid förhandling av fastighetens pris. Den som utför besiktningen bör vara auktoriserad.
Det som identifieras vid en besiktning skall tas upp i kostnadsberäkningarna som görs i den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen.
Inför beslutet om att köpa fastigheten så skall en ekonomisk plan upprättas och i den ingår uppgifter om insats, årsavgift per lägenhet, framtida kostnader för underhåll och reparationer, avsättningar till inre- och yttre fonder m.m. Planen är till för att fungera som ett beslutsunderlag för såväl bostadsrättsföreningarnas medlemmar, banken men också för framtida bostadsrättsinnehavare. Planen skall granskas av två stycken intygsgivare som ser till den är hållbar och sund. Planen måste registreras hos Bolagsverket som också kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet, som man får via Boverket, som krävs för att godkänna planen.
Utöver insatserna så tecknar föreningen ofta ett lån mot säkerhet i fastigheten. Vi rekommenderar att man alltid tar in flera offerter från olika lånegivare. Dom enskilda hyresgästerna måste också se över hur dom skall finansiera sin insats och det brukar oftast kunna löna sig om man gör en gemensam upphandling för föreningen och medlemmarnas räkning. Det kan innebära att man får exempelvis en lägre ränta hos banken.
Därefter håller föreningen en s.k. köpstämma där man beslutar om att bostadsrättsföreningen skall köpa fastigheten. Inför köpstämman så skall beslutsunderlag utgå tillsammans med kallelsen till köpstämman. För att bostadsrättsföreningen skall kunna köpa huset så måste minst två tredjedelar (2/3) rösta för ett köp för att fastigheten skall kunnas köpas och ombildningen skall kunna genomföras.
Inför ett tillträde till fastigheten så skall fastigheten betalas och ett köpebrev mellan bostadsrättsföreningen och fastighetsägaren skrivas under.
När köpet är färdigt så skall ett upplåtelseavtal mellan den enskilda medlemmen och föreningen upprättas. Det betyder egentligen att bostadsrättsföreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare. Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar alla förhållanden mellan medlemmarna och bostadsrättsföreningen. Det är endast första gången som en lägenhet blir en bostadsrätt som man behöver upprätta ett upplåtelseavtal. När bostadsrättsinnehavaren säljer sin lägenhet i framtiden så skriver man istället ett överlåtelseavtal mellan säljaren och köparen.
9.1 Bo kvar i hyresrätt efter ombildning?
Om en enskild hyresgäst inte kan eller vill köpa en bostadsrätt har rätt att fortfarande hyra sin lägenhet, men då med bostadsrättsföreningen som hyresvärd istället för den tidigare fastighetsägaren.
När fastigheten har betalats och köpebrevet upprättas och skrivits under så skall föreningen söka lagfart hos Tingsrätten. Vanligtvis beviljas lagfarten några månader efter att föreningen tillträtt.
Vill du veta mer om hur en ombildning till bostadsrätt går till? Läs mer här
