fbpx
Ombildning

Fem vanligaste myterna vid en ombildning

Av 8 januari, 2019 No Comments

Ombildningsbranschen har länge blivit utsatta för hård kritik, i vissa fall rättvis sådan, men som också bidragit till en del falska myter sprids avseende ombildningar. Vi listar här fem vanliga myter som vi möter ute på fältet när det kommer till ombildning till bostadsrätt.

1. Fastighetsägaren kan vräka mig om jag vill ombilda

Nej, fastighetsägaren kan inte straffa dig som hyresgäst på något sätt för att du vill ombilda. En ombildning omfattas av Lag om rätt till fastighetsförvärv. Fastighetsägaren kan däremot vägra att sälja sin fastighet, men vid ett hembud så får föreningen alltid förtur om den vill avyttra sin fastighet.

2. En ombildningskonsult sysslar med glädjekalkyler

En ombildningskonsult arbetar mot provision som endast betalas ut vid en genomförd ombildning vilket innebär att många är rädda för att ombildningskonsulten skall syssla med glädjekalkyler . Men den ekonomiska kalkylen måste vara sund och hållbar, dessutom så granskas den av två intygsgivare som blivit utsedda av statliga Boverket med ett eget personansvar. Därutöver så granskas den ekonomiska kalkylen av banken som inte lånar ut till projekt som är osäkra eller ohållbara. Det finns dessutom ingen professionell ombildningskonsult som skulle arbeta med glädjekalkyler – eftersom det skulle leda till att man på sikt inte skulle kunna ha en verksamhet kvar.

3. Det blir inte alltid billigare att bo

Stämmer delvis eftersom det beror på hur nuvarande hyresnivåer ser ut. Men detta handlar också om en definitionsfråga och många uppfattar kostnad och utgift som samma sak, vilket det inte är. Men faktumet är att det, över tid, alltid är billigare att bo i en bostadsrätt än i en hyresrätt. Den faktiska kostnaden i en bostadsrätt består av: månadsavgift + ränta och tillsammans är det oftast lägre än din nuvarande hyra. Speciellt eftersom du årligen har rätt till 30% ränteavdrag. Till detta tillkommer amortering som är en avbetalning på ditt lån. Beroende på om du hamnar på 1% eller 2% i amorteringsnivå så kan din faktiska månadsutgift bli högre än din nuvarande hyra, skillnaden är att din månadsutgift då innehåller amortering på lån som är ett slags sparande, du betalar ju av på lånet och värdet ligger i din lägenhet. Men i dom allra flesta fall blir din faktiska kostnad lägre än vad du betalar idag, speciellt över tid.

4. Jag får inte hyra min lägenhet efter ombildning

Du har alltid rätt att bo kvar som hyresgäst i din lägenhet efter en ombildning. Den enda skillnaden är att du nu har bostadsrättsföreningen som hyresvärd istället för den tidigare fastighetsägaren. Dina rättigheter och skyldigheter finns reglerade i hyreslagen precis som tidigare. Dom kan således inte bara höja din hyra heller utan följer samma handlingsregler som andra hyresvärdar.

5. En bostadsrättsförening kan gå i konkurs och jag blir skuldsatt

Det är teoretiskt möjligt, men högst osannolikt och därför tar vi med denna på listan ändå. I genomsnitt går 30 bostadsrättsföreningar i konkurs varje år, men då handlar det allra främst BRF:er som saknar tillgångar i form av fastigheter där man startat en BRF i syfte att försöka få till en ombildning utan att lyckas, sedan avvecklat föreningen men utan att betala administrativa avgifter eller skatter.

Det är så klart inte helt uteslutet att en bostadsrättsförening skall gå i konkurs om styrelsen och dess medlemmar grovt missköter sin verksamhet, men sannolikheten är väldigt låg så att det är i princip en omöjlighet idag.