En bostadsrättsförening kan vara äkta eller oäkta beroende på, som huvudregel, hur stor del av ytan som ägs av juridiska personer (“företag”) och hur stor andel lägenheter och lokaler som föreningen själv äger. Om 60% eller mer kommer utifrån s.k. bostadsrättshavares månadsavgifter så är bostadsrättsföreningen en äkta sådan. Det innebär att upp till 40% av intäkterna får komma utifrån kommersiell verksamhet (uthyrning av lokaler, lägenheter och månadsavgifter från företag som äger bostadsrätter). Överstiger den 40% så betecknas föreningen generellt som en oäkta bostadsrättsförening. Men det ska också sättas i paritet till s.k. bruksvärdeshyran d.v.s hur hög skulle den marknadsmässiga hyrorna varit om det varit hyresrätter.
En bostadsrättsförening kan inneha fyra olika typer av upplåtelser:
- Bostadsrätt som ägs av en privatperson
- Bostadsrätt som ägs av företag
- Hyreslägenheter
- Hyreslokaler
Den väsentliga skillnaden är att bostadsrätterna betalar en månadsavgift till föreningen samtidigt som hyreslägenheterna och lokalerna betalar en hyra till föreningen istället. Vanligtvis så består en bostadsrättsförenings intäkter utav månadsavgifter som bostadsrättshavare betalar varje månad. Men om en förening dessutom äger hyreslokaler eller lägenheter så får man in hyresintäkter; vilket är vanligt i storstäder med större fastigheter där det finns butiker och lokaler i bottenplan.
Däremot så är detta en förenkling då det egentligen är hur fastighetens taxerade värde fördelas på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör.
Skillnader mellan att bo i en äkta eller oäkta förening
Det finns väsentliga skattemässiga skillnader mellan att äga en bostadsrätt i en äkta respektive oäkta förening eftersom en oäkta bostadsrättsförening beskattas som en näringsfastighet – d.v.s som ett företag. Det innebär en högre skatt för dig som boende. Däremot så är ofta månadsavgiften lägre i en oäkta förening eftersom föreningen får in intäkter från annat håll.
- Bostadsrättsinnehavaren kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan sin månadsavgift och marknadshyra. Det finns däremot lättnadsregler som ska undvika detta.
- Du betalar en högre vinstskatt (25%) vid försäljning i en äkta bostadsrättsförening jämfört med om du säljer i en oäkta förening (22%)
- Du kan inte göra uppskov av vinstskatt vid försäljning i en oäkta bostadsrättsförening – något du kan göra i en äkta bostadsrättsförening.
